LOI Carrez

La loi du 18 décembre 1996, dite loi carrez, a pour but de porter à la connaissance de l'acquéreur la surface exacte du bien qu'il souhaite acquérir. Le vendeur doit garantir à l'acquéreur une surface précise à 5% près. A défaut, ce dernier pourra, dans un délai d'un mois, obtenir une diminution proportionnelle du prix, voire l'annulation de l'acte de vente. Cette loi s'applique à chaque vendeur d'un lot de copropriété à usage d'habitation d'au moins 8 m² . Sont également concernées les maisons individuelles en copropriété. En revanche, les caves, garages et parkings sont exclus du métrage.

Origine de la loi Carrez :

Cette loi a été conçue pour protéger les acheteurs d'un bien immobilier et pour limiter les abus de certains vendeurs (rarement des particuliers, en fait) qui abusaient de la confiance des acheteurs et de la difficulté générale à évaluer exactement la surface d'un lieu, tant cette appréciation varie suivant l'éclairage, la forme de la pièce ou son ameublement.

Aujourd'hui, grâce à cette loi Carrez, l'acheteur est protégé contre les abus de certains marchands de biens, qui n'hésitaient pas à vendre des surfaces en soupente ou en terrasse pour de la surface au moins partiellement habitable. La loi Carrez date de 1996. Elle est le premier diagnostic immobilier qui est entrée en vigueur en France.

La loi du 18 décembre 1996 « dite loi Carrez, rend obligatoire la mention de la superficie d'un mot privatif de copropriété, lors de toute mutation depuis le 19 juin 1997

Cette loi Carrez dit qu'en cas de vente d'un bien immobilier, tout propriétaire doit faire réaliser une expertise avant achat est nécessaire pour déterminer la superficie privative du lot ou de la fraction de lot avec une marge de tolérance de 5% sur la superficie totale . Le métrage doit être communiqué à l'acquéreur par le vendeur dès la signature de la promesse.

Il concerne tous les logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2, c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale. 

La surface privative d'un lot est 'la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre' (décret 97-532 du 23 mai 1997).

Cette superficie privative représente le lot de copropriété tel qu'il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques.

Le calcul de la surface privative d'un lot nécessite donc :

la vérification de l'étendue exacte du lot dans les documents de copropriété,
la classification des balcons, embrasures, sous pentes, grenier, etc.., en surfaces à inclure ou non,
la résolution de problèmes géométriques, en particulier dans les immeubles à la configuration irrégulière.

Sont donc exclus de la loi Carrez, les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins et les terrains à bâtir

Egalement, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.

Les sanctions au bénéfice exclusif de l'acquéreur en cas de non respect de la loi :

L'obligation de l'indication de la superficie du bien est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :

une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente. la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % que celle indiquée au contrat : l'acheteur a un an pour demander une diminution du prix ou un remboursement (par lettre recommandée avec accusé de réception). De plus, les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix. A l'opposé, en cas de superficie excédentaire, le vendeur n'a pas la faculté de demander un réajustement de prix

Qui peut réaliser ce métrage de superficie ?

La loi Carrez n'oblige pas le vendeur a avoir recours à un professionnel pour calculer votre superficie privative. Néanmoins, nous vous le recommandons vivement mais les relevés réalisés par un technicien de la construction qualifié, spécialement formé à cette mission garantissent l'exactitude des informations, vous exonère de tout risque juridique et favorise la transparence de la transaction.

En effet la détermination de la surface privative au sens de la loi Carrez requiert une technique spécifique. De plus les textes réglementaires, par leur brièveté, laissent une place à l'interprétation, et seule la connaissance de la jurisprudence permet de les préciser.

De plus, ce diagnostic Loi Carrez fait parti des obligations en matière de diagnostics immobiliers.
qui sont aujourd'hui obligatoire lors de toutes transactions immobilières et qui devront dès 2007 figurer dans un seul document qui est le DTI (Le Diagnostic technique Immobilier)

Par ces interventions réglementaires, l'expert s'engage :

à informer les occupants du lieu de sa démarche
à analyser la composition du ou des lots d'après les documents confiés
à procéder aux relevés sur site
à remettre le certificat original

La durée de validité de ce certificat :

Ce certificat de surface Loi Carrez et valable sans limite dans le temps en l'absence de modification de la consistance du lot.