Une expertise immobiliEre : qu'est ce que c'est ?

L'immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert . L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d'amiante, de plomb, de termites peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble.

L'expert en estimation immobilière a pour mission de rechercher la valeur vénale et/ou la valeur locative d'un bien immobilier, quelque soit la catégorie à laquelle appartient le bien :

Immobilier d'habitation : maison, appartement, immeubles, châteaux
Immobilier d'entreprise et locaux industriels : ateliers, usines, entrepôts, immeubles de bureau
Immobilier commercial : boutique, centres commerciaux
Fonds de commerce
Immobilier agricole et foncier : terres agricoles, bâtiments, bois, forêts
Terrains à bâtir

La valeur vénale : la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise.

L'expertise de valeur vénale définit la valeur ou estimation théorique d'un bien, prenant en compte l'offre et de la demande, sur un marché déterminé. Elle correspond au meilleur prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu à la date de la réalisation de l'expertise, à dire d'expert.

Ainsi, l'expertise de la valeur vénale est-elle un document qui comprend, à la fois le relevé des éléments objectifs de la valeur du bien, retenus par l'expert (notamment éléments techniques relatifs à la qualité et à l'état de la construction), et à la fois des éléments de référence concernant des biens analogues récemment vendus, ainsi que tous calculs permettant la mise en corrélation de l'information collectée.

La valeur locative : elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données».

La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc.).

La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

Quand fait-on appel a un expert immobilier?

Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :

Gestion patrimoniale par des particuliers

• Achat, vente, échange d'immeuble,
• Partage successoral, donation-partage,
• Sortie de communauté, d'indivision,
• Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l'héritier exploitant)

Déclarations fiscales

• Déclaration de succession,
• Déclaration pour l'impôt de solidarité sur la fortune

Dans l'environnement des baux commerciaux

• Fixation du loyer de renouvellement,
• Fixation de l'indemnité d'éviction

Dans la vie sociale de l'entreprise

• Fusions, apports, cessions, achats,
• Etablissement des bilans
• Obligations particulières des sociétés d'assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d'expertise quinquennale et d'actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c'est la valeur de réalisation que doit déterminer l'expert.
• Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d'application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l'obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

Expertise pour prêt

• Appréciation des garanties bancaires,
• Détermination de la mise à prix, soutien d'enchères en cas de vente sur saisie,
• Détermination des provisions comptables.

La législation des experts immobiliers

La profession d'expert immobilier n'est réglementée que pour :

• L'expertise judiciaire depuis la loi de 1971, sous la tutelle des Cours d'Appel, coordonnées par la Chancellerie
• L'expertise agricole, foncière et forestière depuis 1972 sous la tutelle, allégée depuis peu, du Ministère de l'Agriculture.

Dans les autres domaines de l'expertise immobilière, il n'y a aucune réglementation, mais il y a des usages qui sont des normes volontaires, telles que la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière créée il y a 10 ans et remise à jour tous les 3 ans environ, les recommandations de la Commission des Opérations de Bourse (COB), etc.

En pratique, il est difficile de s'installer comme expert immobilier, sans avoir des bases juridiques, techniques et économiques, niveau baccalauréat et 3 ou 4 années d'études supérieures, complétées par un DESS spécialisé en immobilier, ou les modules de l'ICH dépendant du CNAM prolongés par des stages. C'est ce niveau qu'exigent les banques pour leur le service d"expertise, les sociétés d'expertise et les Cours d'Appel dans la plupart des recrutements.